Crédit immobilier : comment éviter un refus bancaire ?
En décembre dernier, après une année 2019 record pour le marché immobilier, le Haut conseil de stabilité financière formulait des recommandations auprès des banques pour limiter l’octroi de crédits. Près d’un an après, il est indéniable que celles-ci ont été suivies à la lettre par les banques… et que la crise sanitaire et économique qui est venue s’ajouter à ce contexte a entrainé une prudence accrue des banques. Pour autant, à conditions de cocher plusieurs – voire toutes - les cases et de correspondre aux critères, il est encore possible d’obtenir un crédit immobilier, et ce, à des taux proches des records historiques.
Le taux de refus a plus que doublé !
Un an après les recommandations, et en pleine crise sanitaire et économique, le bilan est sans appel : sous l’effet du durcissement des conditions d’octroi de crédit des banques, les emprunteurs se heurtant à des refus de prêt sont de plus en plus nombreux. Sur les mois de septembre et octobre, le taux de refus - soit la part des dossiers envoyée aux banques qui n’obtient aucun accord de crédit - atteint 15% des dossiers présentés par Vousfinancer, portant ainsi le taux de refus de l’ensemble de l’année 2020, à 11,5% des dossiers, contre 10,7% à fin août et 6,6% à fin mai. Pour rappel, en 2019, ce taux de refus n’était que de 5,5%. Ce doublement du taux de refus est bien sûr lié à l’impact des recommandations demandant de ne pas dépasser 33% d’endettement et limitant la durée des prêts à 25 ans, mais aussi à la crise sanitaire et ses conséquences économiques qui ont conduit les banques à être également plus frileuses…
Primo-accédants et investisseurs
Les plus pénalisés sont les primo-accédants, qui n’ont souvent pas les 10% d’apport désormais nécessaires et qui doivent s’endetter au maximum ou sur des durées longues pour acheter une surface suffisante dans laquelle vivre. Mais à l’opposé, les investisseurs sont également touchés, peu importe leur niveau de revenus : souvent propriétaires de leur résidence principale, ils dépassent rapidement le seul de 33% d’endettement. D’autant que pour maximiser l’effet levier du crédit, ils empruntent sans apport et sur des durées longues. Ainsi, parmi les emprunteurs qui ont vu leur crédit refusé en 2020, 37% sont des primo-accédants et 26% des investisseurs locatifs. En outre, cet été sous l’effet de l’impact des recommandations, les investisseurs locatifs ne représentaient plus que 11% des dossiers financés chez Vousfinancer contre 26% en 2019.
Des critères qui vont bien au-delà des recommandations du HCSF
Nous sommes donc actuellement dans un marché à deux vitesses, dans lequel certains acquéreurs potentiels sont exclus du crédit, alors que d’autres, ceux qui correspondent aux critères des banques, et présentant un risque limité, décrochent leur crédit immobilier à des taux proches des records historiques ! Alors comment faire partie de ceux qui cochent toutes les cases et remplissent tous les critères des banques ?
10% d’apport
Il faut tout d’abord bien évidemment respecter les recommandations du HCSF, mais d’autres critères en découlant viennent s’y ajouter : les banques demandent systématiquement un apport personnel de 10% du montant du bien afin de financer notamment les frais (de notaire, garantie, de dossier, de courtage…). Elles refusent donc de prêter un montant supérieur à la valeur du bien pour limiter le risque de défaut en cas de revente contrainte et de baisse des prix. Certaines banques demandent aussi une épargne de précaution après projet, en cas de coup dur, allant de 3 mois de salaire, à 15.000 €.
Reste à vivre
Il faut également tenir compte du reste à vivre… il s’agit de la somme restante une fois les charges fixes (crédits, impôts, loyer) diminuées du salaire net. Une banque d’Ile-de-France vient ainsi de relever ses normes, faisant passer ce seuil de 700 € pour une personne seule à 850 €, de 1.200 € à 1.500 € pour un couple, auxquels s’ajoutent 300 € par personne à charge, contre 200 € avant le mois d’octobre
Situation professionnelle
Mais l’enjeu principal risque d’être la situation professionnelle des acquéreurs potentiels. Si les banques demandaient, avant 2020, un CDI avec une période d’essai terminée, aujourd’hui, ceux qui travaillent dans un secteur impacté durablement par la crise risque d’être contraints de différer leur projet. Le fait d’être au chômage partiel peut aussi impacter non seulement la capacité d’emprunt, mais aussi la prise en compte de ces revenus… Les indépendants, artisans, commerçants et restaurateurs, mettront sans doute plusieurs mois à se remettre des fermetures de leur société qui va impacter négativement leur bilan. En 2021, si rien de change, le socle d’emprunteurs potentiels risque de se réduire, avec un impact indéniable sur le marché de l’immobilier.