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La nouvelle donne pour décrocher un prêt immobilier

Publiée le 24/09/2020

On ne cesse de le répéter depuis plusieurs mois, obtenir un crédit immobilier est devenu beaucoup plus difficile qu'en début d'année. Si les taux d’emprunt se sont stabilisés depuis leur brusque remontée pendant la crise sanitaire et restent donc très intéressants, tous les emprunteurs ne peuvent pas y accéder et seuls les meilleurs profils sont susceptibles d’obtenir les barèmes alléchants régulièrement affichés par les courtiers qui peuvent par exemple descendre autour de 1% sur 20 ans.

Les priorités évoluent

Mais pour beaucoup de primo-accédants, obtenir le meilleur taux n’est même plus la priorité qui devient tout simplement l’acceptation de sa demande de prêt… « Nous passons plus de temps à chercher des solutions de financement qu’à optimiser le taux d’emprunt », résume ainsi Ludovic Huzieux, co-fondateur du réseau de courtage en prêts immobiliers Artémis courtage (désormais 85 agences en France). En effet, les exigences des banques pour accorder un prêt restent toujours aussi élevées et rares sont celles à déroger au fameux taux d’endettement maximum de 33%, même pour des ménages avec des revenus confortables. A l’arrivée, la plupart des courtiers observent un doublement des refus de crédit qui dépasse chez certains un taux de 10% (6,5% seulement chez Artemis).

Exigences maintenues

Et cela ne semble pas prêt de changer puisque le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), autorité française de surveillance du système financier, a renouvelé la semaine dernière ses fameuses recommandations de décembre 2019 relatives aux évolutions du marché immobilier. Le HCSF enjoint donc toujours aux banques de limiter le taux d’endettement à 33% du revenu net de l’emprunteur sur une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans avec une flexibilité accordée de manière ce que jusqu’à 15% de la production de crédits puisse s’écarter du strict respect de ces critères, dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

L’apport fait la différence

Dans ces conditions, l’apport personnel fait souvent la différence car, à salaire égal, ceux qui ont la capacité de piocher dans de leur épargne peuvent emprunter moins pour diminuer leur taux d’endettement. Plus question d’ailleurs d’emprunter sans financer les frais de notaires et frais annexes, un minimum de 10% d’apport personnel étant exigé par les banques. « Mais pour être dans le radar de toutes les banques et mettre toutes les chances de son côté d’obtenir le meilleur taux, il faut plutôt 20% d’apport », confie Ludovic Huzieux.

Prudence des banques

L’apport est en effet perçu par la banque comme une couverture supplémentaire en cas de défaut de remboursement. Les banques sont d’ailleurs plus vigilantes sur la valeur du bien financé et demandent désormais plusieurs estimations, en particulier dans le as d’un prêt-relais ou si le montant est important. Si le prix d’achat dépasse 1 million d’euros, il faudra passer par une expertise. Les difficultés touchent aussi les investisseurs car un maximum de 20 ans est devenu la norme pour financer un investissement locatif et certaines banques exigent même que le remboursement de sa résidence principale soit déjà effectué.

Assouplissement de fin d’année ?

Ludovic Huzieux observe quand même un léger assouplissement des exigences des banques actuellement, certaines se remettant par exemple à étudier des dossiers de financements après avoir fermé le robinet durant l’été. Il faut rappeler que pour une demande étudiée aujourd’hui, les fonds ne seront débloqués que dans 3 mois environ. Autrement dit, les banques commencent déjà à prendre en compte leurs objectifs commerciaux de production de crédit pour 2021. Peut-être est-il d’ailleurs envisageable que les établissements n’ayant pas encore épuisé leur flexibilité accordée pour que 15% de leur production de crédits s’écarte des critères du HCSF relâchent un peu la pression d’ici la fin de l’année… Cela sous-entend par exemple accepter un taux d’endettement compris entre 33% et 34% pour un primo-accédant avec un reste à vivre confortable, mais certainement pas supérieur à 35%.

Quelques règles de base

Plus que jamais dans la période actuelle, Ludovic Huzieux conseille aussi à tous les emprunteurs de bien assainir leurs finances avant de faire leur demande de prêt. Solder un crédit à la consommation, limiter ses dépenses afin de justifier d’une capacité d’épargne et surtout éviter tout découvert sont les règles de bases pour montrer patte blanche auprès des analystes qui examineront vos derniers relevés de compte

https://argent.boursier.com/immobilier/actualites/la-nouvelle-donne-pour-decrocher-un-pret-immobilier-6192.html

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